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Immobilien

 

Immobilienkaufverträge regeln den Kauf / Verkauf eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts. Für die meisten Menschen sind derartige Geschäfte nicht alltäglich. Häufig müssen dafür erhebliche Beträge des ersparten Vermögens investiert, oftmals sogar zusätzliche Darlehen aufgenommen werden. Daher sollte ein solches Geschäft gut abgesichert sein!

Dafür sorgt ein notarieller Kaufvertrag. Mit sachgemäßer Beratung und rechtlich ausgewogener Vertragsgestaltung unterstützen wir Sie so, dass der Vertrag rechtssicher beurkundet werden kann. Nach der Beurkundung korrespondieren wir mit Gerichten, Banken und Behörden und sorgen für eine schnelle und für Sie angenehme Abwicklung.

Bei einem Verbrauchervertrag, also einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer über Grundeigentum, verlangt der Gesetzgeber, dass der Verbraucher mindestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung vom Notar den Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts erhält; auf die Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist kann nicht verzichtet werden. Dadurch soll der Verbraucher vor Übereilung geschützt und ihm gleichzeitig ermöglicht werden, sich vorab mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen des geplanten Rechtsgeschäfts auseinander zu setzen.

 

Unsere typischen Tätigkeiten im Immobilienrecht sind:

• Kaufverträge über Immobilien
• Übergabe von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge/Schenkungen
• Projektentwicklungen im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich
• Aufteilung in Wohnungseigentum
• Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder Scheidungsvereinbarung
• Einbringung von Grundbesitz in Unternehmen
• Begründung und Übertragung von Erbbaurechten
• Bestellung von Grundschulden und anderen Rechten, z.B. Wohnungsrechten, Nießbrauchsrechten, Leitungsrechten sowie Geh- und Fahrrechten

 

Seit 01.04.2023 kann aus geldwäscherechtlichen Gründen der Kaufpreis für ein Grundstück nicht mehr mit Bargeld, Kryptowährungen, Gold, Platin oder Edelsteinen bezahlt werden. Weitere Informationen finden Sie im Infoblatt: Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf der Bundesnotarkammer.

 

Erhebungsbögen zum Download:

Dienstbarkeit

Erhebungsbogen für eine Dienstbarkeit

Kaufvertrag

Erhebungsbogen für einen Kaufvertrag

Tauschvertrag

Erhebungsbogen für einen Tauschvertrag

 

Weitere Informationen:

 

 

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Unternehmen

 

Ein Unternehmer muss nicht nur betriebswirtschaftliche Gesichtspunkte, sondern auch viele rechtliche Aspekte berücksichtigen. Zur Vermeidung schwerwiegender Fehler bedarf es kompetenten Rates, etwa bei der Gründung und Führung eines Unternehmens sowie der Planung der Unternehmensnachfolge.

Optimale Rechtsform. Die erste Frage ist die nach der optimalen Rechtsform. Bei der Auswahl sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen. In rechtlicher Hinsicht fallen besonders Aspekte des Gesellschaftsrechts, des Handelsbilanzrechts und des Steuerrechts ins Gewicht. Von besonderer Bedeutung für die Wahl der Rechtsform ist auch die Haftungsfrage.

Firma. Die "Firma" ist der Name, mit dem das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist und im Geschäftsverkehr auftritt. Sie muss so gewählt werden, dass sie zur Kennzeichnung des Unternehmens geeignet ist und sich von anderen Firmen deutlich unterscheidet. Der Firmenname kann auch ein unterscheidungskräftiger Phantasiename, der nicht dem Unternehmensgegenstand entnommen ist sein. In jedem Fall muss sich die Rechtsform des Unternehmens aus einem entsprechenden Zusatz erkennen lassen. Bei der Auswahl des zulässigen Firmennamens und der Klärung von Zweifelsfragen ist auch die IHK behilflich.

Eintragungen im Handelsregister. Das Handelsregister ermöglicht es den am Geschäftsleben beteiligten Personen bestimmte Informationen über die im Handelsregister eingetragenen Unternehmen einzuholen und schützt diese vor Irrtümern. Sofern sich bestimmte, für den Geschäftsverkehr bedeutsame Verhältnisse eines Unternehmens ändern, muss dies in das Handelsregister eingetragen werden. Eintragungspflichtig sind beispielsweise:

• Wechsel in der Geschäftsführung; Erteilung/Widerruf von Prokura,
• Änderung der Firma,
• Änderung des Unternehmenssitzes; Errichtung von Zweigniederlassungen,
• Änderung der Gesellschafter bei OHG und KG und
• Änderung des Gesellschaftsvertrages bei Kapitalgesellschaften.

Die Anmeldungen der eintragungspflichtigen Tatsachen beim Handelsregister bedürfen der notariellen Beglaubigung. Der Notar formuliert den Text der Anmeldung und überwacht die richtige Eintragung im Handelsregister. Der Notar berät auch umfassend über die mit der Eintragung zusammenhängenden Fragen und klärt etwaige Zweifelsfragen mit dem Registergericht. Die Notarkosten für die Anmeldung halten sich dabei in bescheidenen Grenzen.

Umorganisation und Verkauf von Unternehmensanteilen. Einem sich schnell wandelnden wirtschaftlichen Umfeld werden Maßnahmen wie die Umwandlung in eine andere Rechtsform, Zusammenschlüsse und Verschmelzungen auch bei mittelständischen und kleinen Unternehmen immer häufiger. Typische Beispiele für solche Veränderungen eines eingeführten Betriebs sind der Verkauf von Unternehmensanteilen, die Umwandlung von Unternehmen und auch die Betriebsaufspaltung.In der Sache handelt es sich hier um komplizierte rechtliche Vorgänge, weshalb der Gesetzgeber in vielen Fällen die Beratung durch den Notar vorgesehen hat.

Unternehmensnachfolge. Wird die Notwendigkeit, eine sinnvolle Nachfolgeregelung zu finden, nicht rechtzeitig erkannt, kann dies schnell zur Krise führen. Dabei geht es auch um zahlreiche Arbeitsplätze. Vorrangige Ziele der Nachfolgeregelung werden die Erhaltung des Betriebes und die Versorgung des ausscheidenden Seniorchefs bzw. seiner Angehörigen sein. Dabei kommt es darauf an, geeignete Nachfolger für Inhaberschaft und Geschäftsführung frühzeitig auszuwählen und möglichst noch während der aktiven Phase des Seniorchefs in den Betrieb einzubinden.

Der Unternehmer muss allerdings nicht nur an die geplante Unternehmensnachfolge denken. Vielmehr sollte auch an den Fall des plötzlichen Versterbens gedacht werden. Gerade in diesem Fall kann das Unterlassen einer testamentarischen Anordnung das Ende eines jungen und aufstrebenden Unternehmens bedeuten.

Insgesamt muss dringend davon abgeraten werden, ohne eine sachverständige Beratung selbst etwa mit einem eigenhändigen Testament die Nachfolge regeln zu wollen. So ist insbesondere eine Abstimmung mit den gesellschaftsvertraglichen Regelungen notwendig. Sie bei den Möglichkeiten einer ausgewogenen testamentarischen oder vertraglichen Regelung zu beraten, ist eine wesentliche Aufgabe des Notars.

 

Unsere typischen Tätigkeiten im Gesellschaftsrecht sind:

• Gründung
• Anteilsübertragung
• Kapitalerhöhung
• Sonstige Handelsregisteranmeldungen

 

Seit 01.04.2023 kann aus geldwäscherechtlichen Gründen der Kaufpreis für einen Geschäftsanteil nicht mehr mit Bargeld, Kryptowährungen, Gold, Platin oder Edelsteinen bezahlt werden, sofern das Unternehmen Eigentümer eines Grundstücks ist. Weitere Informationen finden Sie im Infoblatt: Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf der Bundesnotarkammer.

 

Erhebungsbögen zum Download:

GmbH Gründung

Erhebungsbogen zur GmbH-Gründung

GmbH Anteilsübertragung

Erhebungsbogen zur GmbH-Anteilsübertragung

GmbH Kapitalerhöhung

Erhebungsbogen zur GmbH Kapitalerhöhung

 

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Erben und Vererben

 

Dreistellige Milliardenbeträge werden jährlich in Deutschland vererbt, nicht selten ohne Streitigkeiten zwischen den Beteiligten. In einem Testament lässt sich der letzte Wille in Ruhe und mit Bedacht niederschreiben. Das Grundgesetz garantiert hier Testierfreiheit: Der Erblasser kann also frei bestimmen, wer sein Vermögen im Todesfall erhält. Er ist dabei nicht an die gesetzliche Erbfolge oder Verwandtschaftsverhältnisse gebunden.

 

Formen von letztwilligen Verfügungen:

 

Testament. Das Testament kann als Einzeltestament oder - von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner - als gemeinschaftliches Testament errichtet werden. Obwohl ein Testament auch eigenhändig ganz handschriftlich - verfasst werden kann, ist notarielle Beratung und Vorbereitung und dessen Beurkundung dringend zu empfehlen: Eigenhändig errichtete Testamente enthalten nicht selten Unklarheiten oder Fehler, die später Anlass zu Streit geben. Auch andere Vorsorgeinstrumente wie Vollmachten, Pflichtteilsansprüche und viele weitere Aspekte müssen bei der Gestaltung einer Verfügung von Todes wegen beachtet werden. Diese wenigen Beispiele verdeutlichen die juristische Komplexität des Themas. Zudem ist mit einem notariellen Testament oder Erbvertrag der Antrag eines Erbscheins in den meisten Fällen entbehrlich, wodurch im Nachlassverfahren wertvolle Zeit und Kosten gespart werden können.

 

Erbvertrag.  Der Erbvertrag ist eine in Vertragsform errichtete Verfügung von Todes wegen, an der mindestens zwei Vertragspartner beteiligt sind. Er ist beurkundungsbedürftig. Anders als beim gemeinschaftlichen Testament können auch nicht miteinander verheiratete Personen einen Erbvertrag schließen. Der Erbvertrag ist im Vergleich zu notariellen gemeinschaftlichen Testamenten kostengünstiger, da er nicht in die besondere amtliche Verwahrung des Nachlassgerichts genommen werden muss.

Die in einem Erbvertrag getroffenen Verfügungen von Todes wegen können grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Vertragspartner geändert werden, nach dem Tode eines Vertragspartners überhaupt nicht mehr. Diese Bindung ist in vielen Fällen ein sinnvolles Mittel, den Nachlass im Sinne des zuerst Versterbenden zu steuern. In einem Erbvertrag kann aber in weitem Umfang auch eine spätere einseitige Änderung der Verfügungen vorgesehen werden, sofern eine Bindungswirkung gerade nicht gewollt ist. Der Erbvertrag ist also ein äußerst flexibles und individuelles Instrument, mit dem die Erbfolge optimal an die Wünsche der Erblasser angepasst werden kann.

 

Gestaltungsinstrumente

 

Neben der Erbeinsetzung gibt es eine Vielzahl von Gestaltungsinstrumenten. Diese kombinieren wir Notare in unserer Beratungs- und Gestaltungspraxis in der Weise, dass Ihrem letzten Willen zu optimaler und rechtssicherer Geltung verholfen wird.

 

Vermächtnis. Sollen bestimmte Personen nicht Erbe werden, sondern beispielsweise nur einzelne Gegenstände aus dem Nachlass erhalten, können Sie bezüglich dieser Gegenstände ein Vermächtnis anordnen. Der vermachte Gegenstand geht nicht sofort mit dem Ihrem Tod in das Eigentum des Bedachten über. Vielmehr muss der Erbe dem Bedachten den Gegenstand herausgeben.

 

Testamentsvollstreckung. Sie können durch Verfügung von Todes wegen Testamentsvollstreckung anordnen. Wenn nichts anderes bestimmt wird, hat der Testamentsvollstrecker unter anderem die Aufgabe, den Nachlass in Besitz zu nehmen, Ihre letztwilligen Verfügungen zur Ausführung zu bringen und bei einer Erbengemeinschaft ggf. die Auseinandersetzung unter den Erben vorzunehmen. Die Anordnung einer Testamentsvollstreckung ist sinnvoll bei größeren Vermögen oder wenn zu erwarten ist, dass die Erben aufgrund von Minderjährigkeit, Unerfahrenheit oder aus medizinischen Gründen mit der Verwaltung des Nachlasses überfordert wären.

 

Benennung eines Vormunds. Die Eltern können für den Fall ihres Todes einen Vormund für ihr Kind benennen. Auch dies erfolgt durch Verfügung von Todes wegen.

 

Unsere typischen Tätigkeiten im Erbrecht sind:

• Testamente und Erbverträge
• Erb-und Pflichtteilsverzichtsverträge
• Nachfolgeplanung bei der Weitergabe von Unternehmen
• Stiftungen als Instrument erbrechtlicher Nachfolgeplanung
• Vorweggenommene Erbfolge/Schenkungen
• Vermächtniserfüllungen
• Erbscheinsanträge
• Erbauseinandersetzungen
• Erbausschlagungen

 

Erhebungsbögen zum Download:

Erbscheinantrag

Erhebungsbogen Erbscheinantrag

Erbausschlagungen

Erhebungsbogen Erbausschlagungen

Erbauseinandersetzung

Erhebungsbogen für eine Erbauseinandersetzung

 

Weitere Informationen:

 

 

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Schenken

 

Häufig besteht Bedarf, Vermögen bereits unter Lebenden auf die nächste Generation zu übertragen. Neben dem Bereich der Unternehmensnachfolge kommt dabei dem Bereich der Überlassung von Grundeigentum an Ehegatten oder Kinder eine große Bedeutung zu. Erfolgt die Übertragung als Schenkung mit Rücksicht auf eine künftige Erbfolge, spricht man von vorweggenommener Erbfolge.

 

Rechtlich komplexe Übertragungen von Grundbesitz, Erb- und Geschäftsanteilen sowie künftige Schenkungen bedürfen der notariellen Beurkundung, ebenso Erb- und Pflichtteilsverzichte. Wir Notare sind hierbei Ihr fachkundiger Helfer. Die zum Teil erheblichen steuerlichen Ersparnischancen sollten allerdings nicht den Blick dafür verstellen, dass eine Übergabe nur dann sinnvoll ist, wenn Übergeber und Übernehmer "reif" für die Vermögensübertragung sind und einander möglichst vertrauen.

 

Bei der Frage, ob eine Zuwendung durch lebzeitige Übertragung oder durch letztwillige Verfügung erfolgen soll, sind die jeweiligen Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Gegen eine lebzeitige Übertragung spricht zunächst, dass dem Übertragenden der Gegenstand entzogen wird. Die Rückforderung ist nach dem Gesetz nur eingeschränkt möglich, kann jedoch im Übertragungsvertrag unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden. Auf der anderen Seite bietet die Übertragung zu Lebzeiten auch erhebliche Vorteile. Beispielhaft lassen sich etwa anführen:

 

• Durch die Übertragung von Grundbesitz von Eltern auf Kinder kann diesen die Begründung eines eigenen Hausstandes oder einer beruflichen Existenz erleichtert werden.
• Die Versorgung des Veräußerers kann im Rahmen des Übertragungsvertrages sichergestellt werden.
• Pflichtteilsansprüche des Erwerbers sowie von dritten Personen können unter gewissen Voraussetzungen beschränkt werden.
• Schenkungs- bzw. erbschaftsteuerliche Freibeträge können durch zeitliche Verteilung der steuerbaren Vorgänge mehrfach ausgenutzt werden.
• Die Motive, die letztlich zu einer Grundstückszuwendung führen, sind ebenso vielfältig wie die sich daraus ergebenden vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten. So werden in dem Vertrag je nach Motivation beispielsweise Abstandszahlungen an den Übergeber, Einräumung von Wohnrechten, Pflegeverpflichtung usw. vorgesehen. Der Phantasie sind hierbei keine Grenzen gesetzt. Freilich sind auch hier wieder die steuerlichen Auswirkungen im Einzelfall zu überprüfen.

 

Wir werden mit Ihnen einen Ihren Bedürfnissen entsprechenden Vertrag erarbeiten und die Auswirkungen im Einzelnen erörtern.

 

Erhebungsbögen zum Download:

Schenkungsvertrag

Erhebungsbogen für einen Schenkungsvertrag

 

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Ehe, Partnerschaft und Familie

 

Die Begründung einer Lebensgemeinschaft, ehelich oder nichtehelich, zählt vermutlich zu den wichtigsten Entscheidungen in Ihrem Leben. Für den gemeinsamen Lebensweg bietet das Gesetz in erster Linie die Ehe an. Gleichgeschlechtlichen Paaren steht die eingetragene Lebenspartnerschaft offen. Daneben finden sich in zunehmender Zahl auch sog. nichteheliche Lebensgemeinschaften.

 

Das Zusammenleben wirft zahlreiche Fragen auf, die bedacht werden sollten, wie zum Beispiel:

 

• Was geschieht mit dem alleinigen, was mit dem beiderseitigen Vermögen?
• Soll Vermögen (z.B. Grundbesitz) gemeinsam oder alleine erworben werden und welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich daraus?
• Hafte ich für die Schulden meines Partners?
• Bin ich im Alter abgesichert?
• Stehen mir Zahlungen bei Krankheit und Erwerbsunfähigkeit zu oder muss ich Ansprüche meines Partners erwarten?
• Welche Rechte und Pflichten habe ich bezüglich gemeinsamer Kinder?
• Was geschieht im Falle der Trennung?
• Welche Rechte habe ich im Todesfall?
• Was gilt für den Fall einer "internationalen Ehe"?

 

Die Antworten auf diese Fragen sind abhängig davon, ob die Partner in ehelicher, lebenspartnerschaftlicher oder in nichtehelicher Gemeinschaft zusammenleben. Das Gesetz bietet jedoch die Möglichkeit, individuelle Vereinbarungen zu treffen und selbständig die passende Regelung zu wählen.

 

Voraussetzung ist dabei die genaue Kenntnis der Gesetzeslage. Wir Notare können als unparteiische Berater diese Kenntnis vermitteln und einen vernünftigen und ausgewogenen Vertrag anbieten. Wir verhelfen Ihnen zu einem maßgeschneiderten "rechtlichen Kleid" für Ihre persönliche Lebenssituation.

 

Aber auch in Bezug auf das Verhältnis zwischen Eltern und Kindern, einschließlich Fragen zur Adoption sind wir der richtige Ansprechpartner. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

 

Unsere typischen Tätigkeiten im Familienrecht sind:

• Ehevertrag/Lebenspartnerschaftsverträge
• Verträge für nichteheliche Lebensgemeinschaften
• Adoptionsanträge und weitere Maßnahmen im Bereich des Kindschaftsrecht (z.B. Vaterschaftsanerkennung)
• Scheidungsfolgenvereinbarungen
• Ehebedingte Zuwendungen/Schenkungen

 

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Vollmachten

 

Eine plötzliche oder altersbedingte Krankheit oder ein Unfall können nicht nur zu wesentlichen Veränderungen in der allgemeinen persönlichen Lebensgestaltung führen. Krankheit und Unfall können auch zur Folge haben, dass man seine persönlichen Dinge (rechtlich) nicht mehr selbst regeln kann und auf die Mitwirkung anderer angewiesen ist.

 

Wichtig zu wissen: Der nächste Verwandte bzw. der Ehegatte oder der Lebensgefährte kann in solchen Situationen nicht automatisch für die betroffene Person handeln und entscheiden. Es ist daher ratsam, für solche Fälle Vorsorge zu treffen. So kann vor allem vermieden werden, dass andere fremde Personen allein über das eigene weitere Befinden entscheiden.

 

Wir Notare bereiten für diese Notfälle als Vorsorge auf den konkreten Einzelfall abgestimmte Vollmachten und andere Anordnungen vor. So wird die Gewähr geboten, dass die ausgesprochenen Vollmachten und weiteren Anordnungen im Notfall auch Geltung erlangen.

Im Wesentlichen stehen folgende Vollmachten und Anordnungen zur Verfügung:

 

• General- und Vorsorgevollmacht,
• Vorsorgevollmacht

 

Die Vorsorgeurkunden werden im Zentralen Vorsorgeregister bei der Bundesnotarkammer in Berlin registriert, damit sie im Fall der Fälle auch gefunden und beachtet werden.

 

Erhebungsbögen zum Download

 

General- und Vorsorgevollmacht

Erhebungsbogen General- und Vorsorgevollmacht

 

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Kosten

 

Die Notargebühren sind gesetzlich und bundeseinheitlich festgelegt

In einer Kostenordnung sind die Notargebühren bundeseinheitlich gesetzlich festgelegt. Gebührenvereinbarungen sind danach weder nötig noch zulässig. Die Beachtung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) durch den Notar wird übrigens auch staatlich überprüft. Die Wahl des richtigen Notars ist damit keine Kostenfrage!

 

Wie setzen sich die Notargebühren zusammen?

Damit sich jedermann einen Notar leisten kann, richtet sich die Höhe der Gebühren nicht nach dem Arbeitsaufwand, sondern allein nach dem Wert des Geschäfts und dem sog. Gebührensatz, den das GNotKG für die konkrete Tätigkeit des Notars vorsieht. Hinzu kommen dann eventuell nur noch Gebühren für weitergehende Arbeiten des Notars, Ersatz für die Auslagen (Kopien, Briefporto etc.) und die gesetzliche Umsatzsteuer. Ein weiterer Vorteil: Unsere Beratung und Entwurfstätigkeit ist in der Beurkundungsgebühr enthalten, unabhängig von der Schwierigkeit oder der Anzahl der Besprechungstermine.

 

Wer die Gebühren zahlt, lässt sich vereinbaren

Spätestens bei Vertragsschluss einigen sich die Beteiligten darüber, wer die Gebühren trägt. Sollte diese Partei aber nicht zahlen wollen oder können, muss der Notar die ausstehenden Gebühren von den anderen Beteiligten erheben.

 

Gebühren berechnen

Die Höhe der Notargebühren kann mit Hilfe eines von der Bundesnotarkammer erstellten Gebührenrechners ermittelt werden. Der hierfür benötigte Gebührensatz lässt sich wie folgt grob zusammenfassen: für einseitige Erklärungen muss die volle Gebühr (1,0) berechnet werden (z.B. Testament), für Verträge und Beschlüsse kommt die doppelte Gebühr (2,0) zum Ansatz. Für Betreuungs- und Vollzugstätigkeiten des Notars beträgt der Gebührensatz oft 0,5.

 

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